民泊投資収益シミュレーション
Airbnb・民泊の収益性を年間 ROI・回収年数で可視化。民泊新法の 180 日制限にも対応した投資判断ツールです。
物件情報
初期投資額賃貸運営の場合は 0 でOK
敷金礼金・許可申請費用など
収益想定
宿泊料金・稼働率年間営業可能日数: 180 日
1 予約あたりの平均（日本は 2〜3 泊）
月額固定費
毎月かかる費用運営変動費
宿泊ごとに発生Airbnb は 15%、運営代行含む場合は 20〜30%
アメニティ・洗剤など
税金・オフシーズン活用
任意所得税＋住民税の概算（個人 15〜30%）
マンスリー転用する場合のみ
赤字リスク
年間 132 万円の赤字想定。価格・稼働率・固定費のいずれかを見直してください。
¥1,485,000
短期 149万円
¥2,805,450
変動 55万円 + 固定 226万円
¥-1,320,450
赤字
-66.0%
投資額 200万円
達成不可
現在の条件では 100% 稼働でも黒字化できません
回収不能
純利益がマイナスのため初期投資を回収できません
稼働率 45%
-149万円
ROI -74.5%
稼働率 55%現在
-132万円
ROI -66.0%
稼働率 65%
-115万円
ROI -57.5%
費用内訳を見る▼
営業可能 180 泊 × 稼働率 55% = 年間 99 泊（40 回の宿泊）
このツールについて
民泊（Airbnb）の投資判断を、年間収益・ROI・回収年数・損益分岐稼働率の 4 軸で可視化するシミュレーターです。物件購入型・賃貸借り上げ型の両方に対応しています。
民泊新法（住宅宿泊事業法）の 180 日制限
- •住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出では、1 年間の宿泊営業日数が 180 日以下に制限されます
- •旅館業法（簡易宿所営業）や特区民泊（国家戦略特別区域）では 365 日営業可能
- •本ツールでは「180 日制限を受ける」を ON/OFF で切替可能です
計算ロジック
- •年間宿泊日数 = 営業可能日数（180 or 365）× 稼働率
- •純利益 = 売上 − 変動費（清掃・手数料・消耗品・光熱費） − 固定費 × 12ヶ月 − 税金
- •ROI = 純利益 ÷ 初期投資総額
- •回収年数 = 初期投資総額 ÷ 純利益
- •損益分岐稼働率 = 黒字化に必要な最低稼働率
判定基準
- •投資推奨：ROI 15% 超かつ 6 年未満で回収可能
- •慎重に検討：ROI 8〜15%（標準的水準）
- •リスク高：ROI 8% 未満、または赤字想定
よくある質問
「物件取得価格」を 0 円、「家賃またはローン返済」に月額家賃を入力してください。敷金・礼金・許可申請費は「その他初期費用」に含めてください。
観光シーズンは民泊、閑散期はマンスリー賃貸として運営するハイブリッド戦略です。民泊稼働が低い期間の補完収入として設定できます。
Airbnb のホスト手数料は売上の 3%（または 14〜15% の統一手数料）。運営代行を使う場合は売上の 15〜30% が相場です。
本ツールは純利益に対して一律の実効税率を掛ける簡易計算です。実際の所得税・住民税・消費税を含めた正確な税額は Flowi の確定申告機能でご確認ください。